RECUPERARE IL SOTTOTETTO A MILANO

 

IL SOTTOTETTO IN BREVE

sottotetto

Sempre più frequente tra gli interventi edilizi è il recupero del sottotetto, che lo trasforma in uno spazio aggiuntivo alla casa o consente di creare una nuova unità immobiliare da affittare o vendere

Come per ogni attività progettuale, il professionista effettua un preciso ed attento sopralluogo al fine di valutare la fattibilità delle intenzioni del cliente.

La normativa è in continua evoluzione ed ogni comune ha un suo regolamento specifico. A Milano ad esempio è consentito in alcuni ambiti, sostituire la copertura pre-esistente per raggiungere le altezze minime richieste dalla normativa

IL REGOLAMENTO EDILIZIO DEL COMUNE DI MILANO 2014: IL SOTTOTETTO

  • ARTICOLO 41 COMMA 5-6 “Gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti, di ristrutturazione edilizia, anche con demolizione e ricostruzione, di traslazione di s.l.p. fuori sagoma nell’ambito di ristrutturazione edilizia, di ristrutturazione urbanistica, ove ammessi, sono soggetti al pagamento del contributo di costruzione secondo le tariffe approvate dal Consiglio Comunale.” “Per gli interventi di recupero dei sottotetti, qualora il richiedente non intenda procedere alla compilazione della Tabella Ministeriale comprendente l’intero edificio per determinare la classe dello stesso, il contributo per il costo di costruzione è da considerarsi in ogni caso congruo se il calcolo è fatto sulla base della tabella ministeriale con l’applicazione della classe massima alla superficie complessiva dell’intervento.”
  • ARTICOLO 74 COMMA E “ai fini del calcolo della s.l.p. non vengono conteggiati i vani sottotetto aventi tutte le seguenti caratteristiche: l’altezza media ponderale, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m. 1,50 per la superficie relativa, dovrà risultare inferiore a m. 2,35 Nel caso gli intradossi dei solai di copertura dei locali sottotetto siano caratterizzati dalla presenza di travi e travetti le altezze potranno essere calcolate dall’intradosso dei travetti unicamente se l’interasse tra questi è inferiore a cm. 50. Ai fini del calcolo delle altezze non vengono considerate controsoffittature e isolamenti posti sotto l’intradosso della soletta. Le superfici di ventilazione ed aerazione dovranno essere inferiori a 1/15 della superficie del locale.”
  • ARTICOLO 86 COMMA 1-2 “Negli interventi di nuova costruzione e in tutti i casi in cui si modifichi l’ingombro fisico dei fabbricati, la distanza degli edifici dal confine dei fondi contigui di altra proprietà non può essere inferiore m. 3 nei NAF e a m. 5 nei restanti ambiti, misurati dal filo della facciata o dai balconi aggettanti. Al di sotto di tale distanza le costruzioni sono ammesse a condizione che sia dimostrato l’assenso della proprietà confinante mediante atto registrato e trascritto, da produrre contestualmente alla presentazione del titolo, sempre ovviamente fatta salva la distanza minima inderogabile di m. 10 tra fronti finestrate. La distanza minima dai confini di cui al presente comma è fissata in misura pari alla metà della distanza minima inderogabile mutuata dal DM 1444/1968 e sarà pertanto da applicarsi sempre con tale rapporto conformemente ad eventuali sopraggiunte disposizioni normative sovra ordinate, derogatorie o sostitutive.” “La distanza minima dal confine di cui al punto che precede non si applica agli interventi di recupero abitativo dei sottotetti”
  • ARTICOLO 90 Art 90 LOCALI SOTTOTETTO NON AGIBILI 1. I locali sottotetto privi dei requisiti di agibilità, possono essere dotati degli impianti elettrico, idrico e di riscaldamento ed adibiti ad usi quali stenditoi, guardaroba, archivi. Se direttamente collegati a spazi di abitazione deve essere garantita la continuità microclimatica. 2. Nei nuovi progetti l’altezza media ponderale dei locali sottotetto non agibili, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi m. 1,50 per la superficie relativa, dovrà risultare inferiore a m. 2,35. Nel caso gli intradossi dei solai di copertura dei locali sottotetto siano caratterizzati dalla presenza di travi e travetti, le altezze potranno essere calcolate dall’intradosso dei travetti unicamente se l’interasse tra questi è inferiore a cm.50. Ai fini del calcolo delle altezze non vengono considerate controsoffittature e isolamenti posti sotto l’intradosso della soletta. Le superfici di ventilazione ed aerazione dovranno essere inferiori a 1/15 della superficie del locale. 3. I locali sottotetto degli edifici residenziali se destinati a ripostiglio e depositi non possono essere dotati di climatizzazione estiva ed invernale e devono essere adeguatamente separati dai locali climatizzati.
  • ARTICOLO 95 ALTEZZE MINIME DEI LOCALI "L'altezza media dei locali principali non deve essere minore di m. 2,70. L'altezza media dei locali accessori non deve essere minore di m. 2,40. L'altezza media dei locali di servizio non deve essere minore di m. 2,10. L’altezza minima non deve essere inferiore a m. 2,10, gli eventuali spazi di altezza inferiore ai minimi devono, in relazione all’uso del locale, essere chiusi mediante opere murarie o arredi fissi e ne potrà essere consentito l’uso esclusivamente come ripostiglio o guardaroba o, compatibilmente con le esigenze tecniche relative, per l’alloggiamento di impianti. Le norme dei precedenti punti non si applicano agli interventi di recupero abitativo dei sottotetti. Nell’ambito di interventi edilizi minori di recupero del patrimonio edilizio esistente è ammessa la conservazione di minori altezze medie che in ogni caso non possono risultare inferiori a m. 2,40 per i locali principali, fermo quanto previsto in merito all’altezza minima di m. 2,10 necessaria per tutte le tipologie di locali. Gli innalzamenti e i ribassamenti dovuti esclusivamente ad esigenze strutturali od impiantistiche non si computano ai fini del calcolo dell’altezza media di un locale, purché la loro proiezione in pianta non occupi una superficie superiore ad 1/3 del locale, fermo restando quanto previsto per l’altezza minima.
  • ARTICOLO 114 RECUPERO DEI SOTTOTETTI 1. Si considerano sottotetti e possono essere recuperati ai fini abitativi gli spazi sottostanti la copertura di altezza interna superiore a 1,80 m, misurata nel punto più alto. Tale requisito deve sussistere nel sottotetto così come individuato in relazione a parti omogenee dell’edificio sottostante. Nel caso gli intradossi dei solai di copertura degli spazi suddetti siano caratterizzati dalla presenza di travi e travetti, l’altezza interna dovrà essere misurata dall’intradosso dei travetti se l’interasse tra questi è inferiore a cm. 50. 2. In tutto il territorio comunale sono ammessi gli interventi di recupero abitativo dei sottotetti secondo le disposizioni delle norme nazionali e regionali vigenti ed in particolare gli interventi edilizi finalizzati al recupero volumetrico dei sottotetti possono comportare l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti. Per gli edifici di altezza pari o inferiore al limite di altezza massima posto dallo strumento urbanistico, è possibile apportare modificazioni di altezze di colmo e di gronda e delle linee di pendenza delle falde, unicamente al fine di assicurare i parametri di cui ai successivi commi 4 e 6. Nei casi di deroga all’altezza massima, l’altezza minima abitabile non può essere superiore a metri 1,50. All’interno dei nuclei di antica formazione deve essere assicurato il rispetto dei limiti di altezza massima degli edifici posti dallo strumento urbanistico; è comunque permesso il recupero del sottotetto senza modifica delle altezze di gronda e di colmo e delle linee di pendenza delle falde esistenti, fatta salva l’apertura di finestre, lucernari, abbaini e terrazzi per assicurare l’osservanza dei requisiti di aeroilluminazione e per garantire il benessere degli abitanti. 3. Sono recuperabili i sottotetti dei fabbricati nei quali sia presente la destinazione residenziale nelle proporzioni minime previste dalla legge o nei quali, contestualmente all’intervento di recupero, sia previsto l’insediamento di nuove funzioni residenziali, nelle stesse proporzioni minime. 4. Gli edifici interessati dagli interventi di recupero dei sottotetti devono risultare serviti da tutte le urbanizzazioni primarie; tale requisito deve essere autocertificato all’atto della presentazione dell’istanza o della denuncia di inizio attività. In caso di carenza delle urbanizzazioni stesse si potrà procedere all’intervento di recupero solo previa assunzione a carico dell’operatore dell’impegno ad eseguire le opere mancanti, assistito da idonee garanzie finanziarie. 5. L’altezza media ponderale delle unità abitative oggetto di recupero, calcolata dividendo il volume della parte di sottotetto la cui altezza superi 1,50 m per la superficie relativa, dovrà risultare pari o superiore a 2,40 m. 6. Al fine di raggiungere tale requisito minimo sono ammessi interventi di traslazione dell’ultimo solaio, nel rispetto delle altezze minime prescritte per i locali sottostanti, nonché modifiche della copertura, nel rispetto: ??di quanto previsto ai commi precedenti; ??delle valutazioni obbligatorie della Commissione per il Paesaggio riguardo all’impatto paesistico del progetto; ??delle specifiche procedure, per i beni sottoposti a vincolo. 7. L’altezza media ponderale dei sottotetti recuperati mediante interventi di modifica della copertura dovrà risultare in ogni caso inferiore a 2,70 m, compresi volumi soprastanti, controsoffittature, vani tecnici, isolamenti posti sotto l’intradosso della soletta ecc.. Nel caso gli intradossi dei solai di copertura dei locali sottotetto siano caratterizzati dalla presenza di travi e travetti le altezze potranno essere calcolate dall’intradosso dei travetti unicamente se l’interasse tra questi è inferiore a cm.50. 8. Quando, ai fini del calcolo del volume fisico delle unità abitative oggetto di recupero, sia utilizzata una superficie avente un'altezza minima superiore a 1,50 m, è necessario realizzare tavolati o arredi fissi o delimitazione tra il volume abitabile e quello escluso dal recupero. Tale delimitazione non è necessaria quando l’altezza minima della porzione oggetto di recupero corrisponda a 1.50 m. 9. Gli interventi dovranno perseguire l’obiettivo di contenere i consumi energetici dell’intero edificio. 10. Qualora l'intervento sia finalizzato alla creazione di nuove e autonome unità immobiliari, le norme in materia di superamento delle barriere architettoniche si applicano limitatamente ai requisiti di visitabilità ed adattabilità dell'alloggio. 11. Fatta salva la distanza minima assoluta di m 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti e la verifica della sussistenza dei 60° nei confronti degli edifici circostanti, agli interventi di recupero dei sottotetti non si applicano le norme in materia di distanza tra i fabbricati e di distanza dai confini stabilite dall’Articolo 86 e seguenti del presente Regolamento. Ai fini dell’applicazione del presente comma non sono considerati abbaini e terrazzini a tasca in quanto parti integranti della copertura. 12. Gli interventi di recupero devono rispettare, ove previsti, i limiti di altezza posti dai piani esecutivi o da convenzioni planivolumetriche. 13. Per gli interventi del presente Articolo non si considera in ogni caso variata l’altezza degli edifici nei quali si proceda al recupero abitativo del sottotetto senza modifiche della forma e della quota delle coperture; a questo solo fine, la realizzazione di terrazzi in falda o abbaini, della dimensione strettamente necessaria a garantire l’aeroilluminazione prescritta, non si considera modifica delle coperture esistenti. 14. Gli oneri di urbanizzazione sono determinati dal prodotto del volume oggetto di recupero, calcolato ai sensi dell’Art. 4 comma 7 delle Norme di Attuazione del Piano delle Regole del PGT, quindi indipendentemente dall’altezza reale, per le tariffe stabilite per gli interventi di nuova costruzione. 15. Il contributo commisurato al costo di costruzione è determinato con riferimento alla classe dell’intero edificio e con applicazione delle aliquote stabilite per le nuove costruzioni. E’ facoltà del richiedente chiedere l’applicazione della classe massima; in caso di mancata presentazione della Tabella Ministeriale si intenderà utilizzata tale facoltà. 16. Gli interventi di recupero finalizzati alla realizzazione di nuove unità immobiliari sono subordinati al reperimento di spazi per parcheggio da destinarsi a pertinenza delle unità immobiliari oggetto di recupero secondo le disposizioni delle norme vigenti in materia. Tali spazi non dovranno risultare già asserviti ad altre unità o già conteggiati ai fini del rispetto della quota minima prescritta nell’ambito di precedenti interventi edilizi. Il vincolo di pertinenzialità dovrà risultare da un atto notarile registrato e trascritto prima dell’emissione del permesso di costruire o della presentazione della DIA. Qualora sia dimostrata l’impossibilità di reperire spazi idonei ad assolvere tale obbligo, gli interventi sono consentiti, secondo le indicazioni delle norme regionali, previo versamento al comune di una somma commisurata al costo base a metro quadrato di costruzione per gli edifici residenziali.
  • ARTICOLO 128 FABBISOGNO ENERGETICO PER LA CLIMATIZZAZIONE INVERNALE "Negli interventi di ampliamento volumetrico e di recupero a fini abitativi di sottotetti esistenti, di edifici appartenenti alle categorie dalla E1 alla E7, nel caso in cui il volume lordo a temperatura controllata o climatizzato della nuova porzione dell’edificio risulti superiore al 20% di quello esistente, l’indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale EPh deve rispettare i limiti definiti dal Livello 1_OB della Scheda Requisito 1. La verifica del requisito si applica: A)all’intero edificio esistente comprensivo dell’ampliamento o del sottotetto qualora questi siano serviti dallo stesso impianto termico; B) all’ampliamento volumetrico o al sottotetto, qualora questi siano serviti da un impianto termico ad essi dedicato.
  • ARTICOLO 129 PRESTAZIONI DELL’INVOLUCRO OPACO La trasmittanza termica media U delle strutture opache dell’edificio, delimitanti il volume a temperatura controllata o climatizzato verso l’esterno o verso ambienti a temperatura non controllata, intesa come valore medio, pesato rispetto alle superfici lorde, delle trasmittanze dei singoli componenti della struttura posti in parallelo tra di loro, comprese le trasmittanze termiche lineari dei ponti termici ad essa attribuibili se presenti, deve rispettare i seguenti requisiti: ??negli interventi di ristrutturazione edilizia che interessano il 25% o meno della superficie disperdente dell’edificio, limitatamente alle strutture oggetto di intervento, deve rispettare i limiti definiti dal Livello 1_OB della Scheda Requisito 8; ??negli interventi di ristrutturazione edilizia che interessano più del 25% della superficie disperdente dell’edificio, limitatamente alle strutture oggetto di intervento, deve rispettare i limiti definiti dal Livello 2_OB della Scheda Requisito 8; negli interventi di nuova costruzione, sostituzione edilizia e, limitatamente alle strutture oggetto di intervento, di ampliamento volumetrico e recupero a fini abitativi di sottotetti esistenti, deve rispettare i limiti definiti dal Livello 3_OB della Scheda Requisito 8. Il suddetto limite si applica anche agli interventi di ristrutturazione e manutenzione straordinaria che prevedano l’integrale rifacimento di coperture esistenti che delimitano il volume climatizzato verso l’esterno.
  • ARTICOLO 130 PRESTAZIONI DEI SERRAMENTI "1. Le chiusure trasparenti comprensive di infissi delimitanti il volume a temperatura controllata o climatizzato verso l’esterno o verso ambienti a temperatura non controllata, devono avere un valore della trasmittanza termica media U, riferita all’intero sistema, inferiore al Livello 1_OB della Scheda Requisito 8 nei seguenti interventi: ??nuova costruzione e sostituzione edilizia; ??ampliamento volumetrico, ristrutturazione edilizia, recupero ai fini abitativi di sottotetti esistenti, restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, limitatamente alle strutture edilizie oggetto di intervento.
  • ARTICOLO 132 IMPIANTI DI PRODUZIONE DEL CALORE "1. Negli interventi di nuova costruzione e di sostituzione edilizia, riguardanti edifici appartenenti alla categoria E1 con più di quattro unità abitative o con tipologia a schiera con più di quattro unità abitative monofamiliari, è obbligatorio l’impiego di impianti di riscaldamento e produzione di acqua calda sanitaria di tipo centralizzato, anche alimentato da reti di teleriscaldamento. Il suddetto obbligo non si applica agli ampliamenti volumetrici e ai recuperi a fini abitativi di sottotetti esistenti; è inoltre possibile derogare a tale obbligo solo nel caso in cui un tecnico abilitato asseveri in apposita relazione il conseguimento di un valore analogo o migliore dell’indice di prestazione energetica dell’edificio e dimostri che l’adozione di una diversa tipologia impiantistica non pregiudichi il raggiungimento del valore minimo di integrazione delle fonti rinnovabili previsto dalle norme vigenti.
  • ARTICOLO 133 PRESTAZIONI ENERGETICHE DEGLI EDIFICI NELLA STAGIONE ESTIVA "1. Negli interventi di nuova costruzione, ivi compresa la sostituzione edilizia, per le coperture della superficie abitabile dell’ultimo piano e per le pareti opache con orientamento compreso in un intorno di ±90° rispetto alla direzione sud, dovranno essere rispettati il valore minimo dello sfasamento (S) e il valore massimo del fattore di attenuazione (fa) definiti dal Livello 1_OB della Scheda 2. I suddetti limiti si applicano anche nel caso di integrale rifacimento delle coperture delimitanti il volume a temperatura controllata o climatizzato di edifici esistenti, negli interventi di ampliamentovolumetrico, ristrutturazione e recupero a fini abitativi di sottotetti, limitatamente alle strutture oggetto di intervento.
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