Stai pensando di ristrutturare casa a Milano e vuoi sapere quale sia il procedimento districandoti tra normative e pratiche edilizie? Vuoi sapere come ristrutturare casa in economia o come ristrutturare bene spendendo bene quanto investito?

 

milano

 

Innanzitutto quali sono i primi passi per ristrutturare casa?

  • Avere un’idea base di come si vorrebbe cambiare il proprio appartamento, raccogliendo ad esempio immagini campione di ambientazioni di vostro gusto
  • L’ideale è poi affidarsi a un bravo professionista che saprà sfruttare ogni centimetro del vostro appartamento seguendo la vostra idea oppure vi sorprenderà proponendovi una soluzione alternativa alla quale non avete pensato (Attenti! diffidate dalle parcelle troppo basse “chi meno spende più spende!” e pensate all’architetto come un investimento per far “fruttare” al meglio la spesa della ristrutturazione)
  • La progettazione ovviamente deve seguire tutte le normative in corso (es. Regolamento edilizio e di igiene)
  • Terminata la fase di progettazione è necessario prima di iniziare i lavori, chiedere i permessi al Comune di Milano
  • Scelta l’impresa (per esperienza è sempre valida la regola del “chi meno spende, più spende”), consiglio di sceglierle tra quelle già “collaudate” più volte dal professionista così da non avere brutte sorprese, si iniziano i lavori.
  • E’ altrettanto importante avere un “direttore dei lavori” che ha il ruolo di sorvegliare l’operato dell’impresa per conto del cliente, che non essendo del mestiere potrebbe non saper valutare se i lavori vengono svolti a regola d’arte.
  • Al termine dei lavori (entro 30 giorni) è obbligatorio presentare denuncia di variazione catastale presso l’Agenzia delle Entrate.

 

Se hai già eseguito i lavori ma non hai chiesto i permessi in comune e vuoi sanarli leggi qui accanto.

 

IL COMUNE DI MILANO CLASSIFICA GLI INTERVENTI IN DUE GRUPPI PRINCIPALI:
Interventi Edilizi Maggiori e Minori.

Nel tipico caso di ristrutturazione degli interni di un appartamento, con demolizione e ricostruzione di tramezzi (pareti) e rifacimento del bagno, l’intervento rientra tra gli interventi edilizi “Minori”.

Per capire a quale categoria appartenga il vostro intervento qua di seguito trovate l'elenco dei lavori per ciascuna categoria

 

  • Nuova edificazione
  • Ampliamento
  • Ristrutturazione edilizia con demolizione e ricostruzione con la stessa s.l.p. preesistente - sostituzione edilizia
  • Ristrutturazione edilizia senza demolizione e ricostruzione
  • Recupero abitativo di sottotetto
  • Interventi assoggettati ad atto unilaterale d'obbligo previsti dal Titolo II - Capo II - Modalità diretta convenzionata del RE (attuabili esclusivamente mediante PdC)

 

  • Gli interventi di manutenzione straordinaria, sempre che non riguardino le parti strutturali dell’edificio, limitatamente alle sole opere interne a singola unità immobiliare e con esclusione delle opere di manutenzione straordinaria incidenti sulla facciata o sulle parti esterne dell’edificio oggetto di intervento (non possono in ogni caso prevedere l'aumento della s.l.p. complessiva nè cambi d'uso) - (cfr. modulo CILA zonale)
  • Gli interventi di manutenzione straordinaria, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio, che comprendano anche opere di manutenzione straordinaria incidenti sulla facciata e/o sulle parti esterne dell’edificio oggetto di intervento (finestre, tettoie, etc.) e/o riguardino più unità immobiliari (comprensivi anche di fusioni/frazionamenti - non possono in ogni caso prevedere l'aumento della s.l.p. complessiva, del volume complessivo, né comportare cambi d'uso) - (cfr. modulo CILA SUE)
  • Le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati - (cfr. modulo CIL zonale)
  • I pannelli solari e fotovoltaici a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori dei "Nuclei di antica formazione", individuati nella tav. R04 del PdR del vigente PGT
  • Le opere di manutenzione straordinaria comportanti rinnovi e/o sostituzione di parti strutturali degli edifici e/o contestuali modifiche di destinazioni d'uso con aggravio di dotazione di servizi o comunque non rientranti nell'attività edilizia libera di cui dell'art. 6 del D.P.R. 380/2001 (SCIA)
  • Le opere di restauro/risanamento conservativo (SCIA)
  • Le opere di eliminazione delle barriere architettoniche, anche mediante realizzazione di manufatti che alterano la sagoma dell'edificio (SCIA)
  • Le aree ludiche senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici - (cfr. modulo CIL zonale)
  • Le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni - (cfr. modulo CIL zonale)
  • Demolizioni, reinterri e scavi che non riguardino cave e torbiere e presentati come interventi autonomi(SCIA)
  • La realizzazione di parcheggi pertinenziali ai sensi dell'art. 115.2 lett. c) R.E. (SCIA)
  • Manufatti pertinenziali non rientranti nella nuova costruzione ai sensi dell'art. 27.1 lett. e).6 L.R. 12/2005 (impianti tecnologici, locali tecnici, etc. pertinenziali all’edificio principale)(SCIA)
  • Interventi di ultimazione ai sensi dell'art.73 R.E., riguardanti pratiche edilizie di competenza del Servizio Interventi Edilizi Minori(SCIA)
  • Manufatti provvisori di cui all'art. 116 R.E.(SCIA)
  • Impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili non ricompresi nel precedente punto 5. CILA

 

Individuata la categoria e il tipo di intervento che si vuole effettuare si può valutare quale sia la pratica più appropriata da consegnare al Comune per poter attuare l’intervento.

Quali sono le pratiche necessarie?:

 

A Milano la pratica più frequente nel caso di una tipica ristrutturazione degli interni. “Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata”, in questo caso le opere possono iniziare contestualmente alla presentazione del suddetto modulo in comune e non prevede pratiche di inizio o fine lavori. Le Cila possono essere di competenza del municipio entro il quale è posta l’area di intervento oppure del SUE (Sportello Unico per l’Edilizia)

 

Si precisa che non possono essere oggetto di CILA, di competenza dei Municipi da presentarsi invece allo Sportello Unico per l’Edilizia) : Progettazioni che comprendano frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari, e che incidano sulla facciata o sulle parti esterne dell’edificio oggetto di intervento; Interventi che prevedano aumento o traslazione di SLP; Interventi che richiedano deroga a norme o regolamenti vigenti; Contestuali cambi d’uso

 

La cila viene presentata per i seguenti interventi:

  • Interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, vi compresa l'apertura di porte interne o lo spostamento di pareti interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
  • Interventi di restauro e risanamento conservativo di cui all’articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. n. 380/2001 qualora non riguardino parti strutturali dell’edificio;
  • Interventi di eliminazione delle barriere architettoniche che comportino la realizzazione di ascensori esterni ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio;
  • Opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico (ad esclusione dell’attività di ricerca di idrocarburi) che siano eseguite in aree interne al centro edificato;
  • Movimenti di terra non strettamente pertinenti all’esercizio dell’attività agricola e alle pratiche agro-silvo-pastorali;
  • Serre mobili stagionali funzionali allo svolgimento dell’attività agricola che presentino strutture in muratura;
  • Realizzazione di pertinenze minori che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, non qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale.

 



Segnalazione Certificata di Inizio Attività in materia edilizia, va presentata presso il SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) Le opere possono iniziare immediatamente e la pubblica amministrazione ha 60 giorni di tempo per verificare la correttezza di quanto consegnato e in caso contrario prendere provvedimenti.

 

La SCIA a milano (art22 DPR 380/2001) viene presentata per i seguenti interventi :

  • Interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, che riguardino le parti strutturali dell’edificio;
  • Interventi di restauro e risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c) del d.P.R. n. 380/2001, qualora riguardino parti strutturali dell’edificio;
  • Interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d) del d.P.R. n. 380/2001, rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediate un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, ad esclusione dei casi di cui all’art. 10 comma 1 lettera c) del D.P.R. 380/2001.

 

La SCIA a milano (art23 DPR 380/2001) viene presentata per i seguenti interventi :

  • Interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni;
  • Interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi comunque denominati, ivi compresi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione degli stessi piani o di ricognizione di quelli vigenti;
  • Interventi di nuova costruzione qualora siano in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.

 



A Milano il Permesso Di Costruire, occorre in caso di interventi “più importanti” e va presentato presso il SUE (Sportello Unico per l’Edilizia) A titolo edilizio rilasciato, prima di dar corso alle opere, dovrà essere comunicato l'Inizio dei lavori. I lavori dovranno iniziare entro un anno dal rilascio del Permesso di Costruire e concludersi entro tre anni dall'inizio lavori presentando comunicazione di fine lavori.

 

Il PERMESSO DI COSTRUIRE a milano (art20 DPR 380/2001) viene presentato per le seguenti tipologie di intervento:

  • Intervento di nuova costruzione (articolo 3, comma 1, lettera e) del d.P.R. n. 380/2001): A) costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati, ovvero l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente; B) urbanizzazione primaria e secondaria realizzati da soggetti diversi dal Comune; C) realizzazione di infrastrutture e di impianti, anche per pubblici servizi, che comporti la trasformazione in via permanente di suolo in edificato; D) installazione di torri e tralicci per impianti radio-ricetrasmittenti e di ripetitori per i servizi di telecomunicazione; E) installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee, o che non siano ricompresi in strutture ricettive all’aperto per la sosta ed il soggiorno di turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore; F) interventi pertinenziali che le norme tecniche degli strumenti urbanistici, in relazione alla zonizzazione e al pregio ambientale e paesaggistico delle aree, qualifichino come interventi di nuova costruzione, ovvero che comportino la realizzazione di un volume superiore al 20% del volume dell’edificio principale; G) realizzazione di depositi di merci o di materiali, la realizzazione di impianti per attività produttive all'aperto ove comportino l'esecuzione di lavori cui consegua la trasformazione permanente del suolo inedificato;
  • Interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni;
  • Mutamenti di destinazione d’uso aventi rilevanza urbanistica (ove espressamente previsto dalla normativa regionale).



Innanzitutto bisogna distinguere tra due situazioni:

  • CASO 1: Non sono stati chiesti i permessi in Comune e neanche in catasto: è necessario presentare una sanatoria in Comune e a seguire aggiornare il Catasto.
  • CASO 2: Sono stati chiesti i permessi in Comune, ma non è stato aggiornato il catasto: è sufficiente aggiornare il Catasto.

 

CASO 1: Per poter sanare un intervento, le opere fatte devono essere a norma di legge, altrimenti andranno demolite. In base al tipo di intervento è necessario predisporre differenti pratiche in sanatoria.

Nella maggior parte dei casi (ad esempio se avete demolito\costruito muri interni all'appartamento) si produce una pratica CILA in sanatoria:

 

E’ possibile presentare CIL/CILA relative a lavori già eseguiti, solo se le opere già eseguite sono conformi alla normativa urbanistica edilizia vigente, agli strumenti urbanistici approvati ed ai regolamenti edilizi vigenti, oltre alle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (cfr art. 6 commi 1 e 4 del DPR 380/2001). Nel caso in cui si preveda anche di avviare ulteriori opere a completamento, è possibile comunicarlo al comune nella pratica. Nel caso in cui l’intervento edilizio realizzato senza preventiva comunicazione non sia conforme... l’interessato dovrà provvedere alla demolizione (che dovrà evidenziare nella relazione), con la possibilità di presentare, anche in corso d’opera, CIL/CILA che rappresenti lo stato legittimato e lo stato finale di progetto, che dovrà ovviamente essere conforme a norme e regolamenti, allegando attestazione di pagamento della sanzione amministrativa.

 

SANZIONE: La mancata presentazione della CIL/CILA, comporta la sanzione pecuniaria pari a Euro 1.000,00. Tale sanzione è ridotta di due terzi (pari a € 333,00) se la Comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è ancora in corso di esecuzione.

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