loft
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 Silvia Lagori Architetto Milano
Studio di Architettura degli Interni e Design

Progettazione e Ristrutturazioni | Pratiche comunali - catastali e certificazioni energetiche

Siamo un gruppo di professionisti, specializzati in diversi settori, in cui ciascun tecnico porta le proprie conoscenze tecniche ad ausilio degli altri, allo scopo di garantire la miglior riuscita di un progetto.

Ci trovate in centro a Milano, in via Niccolini 2 a Milano (zona Sarpi - Sempione - Moscova - Arco della Pace)

Partendo dalla vostra idea, la sviluppiamo e la verifichiamo seguendo le normative. Delineato il progetto esecutivo, ottenuti i permessi comunali e selezionata icon voi l'impresa, con la Direzione Lavori eseguiamo la ristrutturazione.
Vi mettiamo a disposizione imprese e gli artigiani di fiducia, dei quali abbiamo già constatato l'ottimo operato.

Oltre alle ristrutturazioni a Milano (in Italia e all'estero) ci occupiamo anche di pratiche sia comunali che catastali, come cambi di destinazione d'uso, sanatorie per lavori realizzati senza permessi, volture per successione o compravendita e forniamo anche assistenza/consulenza nell'acquisto di una casa/appartamento, accompagnando i clienti nelle visite agli immobili e fornendo un parere tecnico sulle potenzialità dell'immobile e sullo stato

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COSA SONO I LOFT?

Il loft sono tutte le soluzioni abitative caratterizzate da un grande spazio (open space) dotato di soffitti alti con eventuali travi a vista e impianti di tipo industriale (tubi), ampie vetrate e pavimenti generalmente di aspetto industriale.

Generalmente sono ricavati da immobili di tipo industriale dismessi, ristrutturati e frazionati oppure da ex locali commerciali. I loft hanno origine in america negli anni 60 e 70, quando si diffuse la moda tra numerosi artisti di trasformare vecchi capannoni industriali nelle loro abitazioni e atelier openspace.

I loft si sono diffusi ampiamente nei primi anni ’90, quando nelle grandi città si è iniziato a recuperare molte zone e spazi industriali. Principalmente erano destinati ai giovani single, ai manager e ai liberi professionisti,ma spesso anche le giovani coppie ne venivano attratte soprattutto per i prezzi un po’ più contenuti rispetto a un appartamento tradizionale.

Dopo una fase di boom, si è assistito a una contrazione del mercato e dal 2007, anno del maggior successo dei loft, i prezzi sono diminuiti ad esempio a Milano del 15% (fonte casa.it), anche se ad oggi non sembrano più una soluzione poi così economica rispetto ad altre.

A Milano sono presenti ad esempio nelle zone dei Navigli, Lambrate, Città studi e Varesina.

 

ACQUISTARE UN LOFT: PRO E CONTRO

Per capire se sia la soluzione adatta per voi e alle vostre esigenze, è importante capire bene normativamente cosa siano i loft.
La prima cosa da conoscere prima di acquistare è la destinazione d’uso dell’immobile, infatti con il termine loft vengono genericamente identificate diverse tipologie di immobili: è indispensabile capire di che natura sia quello che si sta valutando. E possibile ad esempio che l’immobile sia accatastato come C3, che identifica i laboratori, e di conseguenza non è abitabile, mentre la categoria A identifica gli immobili destinati ad uso abitativo.

E’ importante essere coscienti prima dell’acquisto che non sempre è possibile il cambio d’uso dalla categoria C alla A: a stabilirlo è il piano regolatore e la normativa del Comune.
Per effettuare il cambio d'uso come in questo caso è un’ operazione onerosa che implica il versamento di oneri al comune. Inoltre nel caso in cui l'immobile in oggetto fosse in classe A, è importante sapere con quale pratica sia stato fatto il cambio d'uso. Infatti, con una pratica di "cambio d'uso senza opere", si può variare la destinazione d'uso senza versamento di oneri al comune e il carattere di tale variazione è solo "temporaneo". E' importante sapere che qualora si comprasse un immobile con una destinazione d'uso variata con un "cambio di destinazione d'uso senza opere" e soprattutto senza corrispondere gli oneri, nel momento in cui vanno a fare dei lavori, tale cambio d'uso "temporaneo" decade, ed è necessario ripresentare una pratica di "cambio d'uso con opere", che implica il versamento al comune di tutti gli oneri dovuti. Capite che è importantissimo prima di acquistare valutare bene lo storico dell'immobile e l'iter necessario per un eventuale futuro cambio d'uso (pratiche e oneri).

L’utilizzo ad uso residenziale di un immobile senza uso abitativo (C3), non essendo consentito dalla normativa, fa incorrere in sanzioni salate.

Gli aspetti positivi sono:

  • Avere un ampio spazio senza divisioni che garantisce un’ottima flessibilità spaziale e un minor spreco di mq
  • Possibilità di creare aree soppalcate grazie alla notevole altezza dei soffitti (da valutare la normativa)
  • Abitare in un appartamento non tradizionale e con uno stile certamente moderno
  • Luminosità garantita da ampie vetrate (da valutare però che non sia eccessiva o al contrario l’eventuale presenza di edifici o elementi esterni che proiettano ombra!!!)

 

Aspetti negativi:

  • Uno spazio unico ovviamente garantisce una minor privacy rispetto agli altri abitanti della casa
  • Eventuali eccessi nella Luminosità/Buio e dispersione termica invernale/surriscaldamento estivo
  • Necessità di interventi edilizi onerosi ad esempio per creare il vespaio areato sotto la pavimentazione oppure isolare termicamente le pareti e il tetto

 

GLI ASPETTI FISCALI per un loft con destinazione d'uso C3

  • Se usato come residenza si incorre in sanzioni
  • All’acquisto non si ha diritto alle agevolazioni prima casa
  • Non è applicabile il sistema di tassazione “prezzo-valore”, che prevede il pagamento delle tasse sulla base del valore catastale e non del prezzo.
  • L’atto di trasferimento, è sottoposto alle imposte di registro, ipotecarie e catastali complessivamente pari al 10% del prezzo di acquisto (anziché il 4% per la prima casa e il 10% per le seconde)
  • Chi acquista come privato paga l’IVA in percentuale superiore rispetto all’acquisto di una abitazione e non può applicare l’IVA ridotta per le agevolazioni della prima casa. Inoltre si deve pagare al notaio le imposte ipotecarie e catastali nella misura complessiva del 4% calcolata, ancora una volta, sul prezzo di acquisto.

 

 

 

Come avrete avuto modo di leggere, la normativa relativa al cambio di destinazione d'uso da C3 a Residenza, è molto ampia e pertanto va studiata sul singolo caso specifico. Entano infatti in gioco numerosi requisiti specifici del singolo caso ed è pertanto necessario uno studio di fattibilità.

Se vuoi contattarci per avere una consulenza, clicca qui. Ti forniremo un preventivo senza impegno

 

 Silvia Lagori Architetto Milano
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